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Con el desarrollismo español, segunda mitad de los años sesenta del siglo pasado, en la que con los Planes de Desarrollo Económico y Social (además del turismo y de las remesas de dinero de los emigrantes) se consiguió una tasa media acumulativa del 7,2% anual en el aumento del PIB, empezó la etapa expansiva de construcción de viviendas en España.

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Al principio eran casas viejas que se derruían, y el constructor-promotor se autofinanciaba en todo el proceso: Propiedad del terreno, inicio de las obras, y venta con reserva de dominio mediante efectos timbrados, aceptados y con carácter ejecutivo, a un plazo de cinco, ocho o máximo de diez años, que el librador descontaba en los bancos en clasificaciones de hasta dieciocho meses máximo, llamadas letras persiana, manteniendo el resto en su cartera mediante autofinanciación.

Fueron las cajas de ahorro las primeras entidades, y entonces únicas, que se iniciaron en los mal llamados préstamos hipotecarios, a plazo máximo de diez años, y a donde el constructor-promotor acudía con la propiedad del terreno y un porcentaje de fondos propios tal que hacía que la financiación ajena fuera de un máximo del sesenta por ciento del total de la inversión. Guardo todavía un documento de carácter confidencial, en donde uno de los entonces denominados “siete grandes” decía a sus directivos que “no es conveniente entrar en este mercado, en donde se invierte a un plazo de diez años, con recursos captados a plazo de un año”. Y ya entonces, esas cajas exigían dos avalistas al préstamo concedido, que era, y siguen siendo, préstamo personal amparado en el artículo 1911 CC (“del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”), y garantía adicional hipotecaria.

El tema funcionó mejor de lo previsto, y fue aumentando la demanda debido a los turistas extranjeros que se establecían en España optimizando el poder adquisitivo de sus pensiones, y al crecimiento sostenido de la “clase media”, y la liquidez, consumo y riqueza que ello llevaba consigo.

El cambio de mentalidad se produce con el regreso a España de ejecutivos que se habían formado en Estados Unidos y que traían muy bien aprendida la diferencia entre capitalista y empresario, el primero cediendo el capital y el segundo combinando los factores de producción, de Jean Baptiste Say, actualizada en el primer cuarto del siglo XX cuando el pensamiento económico recoge la figura del empresario como “manager”, como directivo, como “el que toma las decisiones”.

Eso, la transición política del régimen franquista a la democracia, el “todo vale” si es nuevo y la ausencia de una ley de financiación de toda la clase política que surgió de la nada, cambió las normas del juego, también de la construcción. Los parámetros se fueron relajando, aumentó el porcentaje de financiación, hasta que llegó un momento en que Bancos y Cajas financiaban toda la promoción en su conjunto, incluso el cien por cien de la compra del suelo, a precios abusivos en el caso de ser urbanizables dada la construcción en vertical que se usa en España y no en horizontal como en los países más desarrollados, con precios calculados en función del final de venta de las viviendas, y a precios absolutamente suicidas los rústicos con esperanza de reconversión a urbanizables, dados los contactos y relaciones entre agentes financieros, intermediarios, comisionistas, políticos y resto del espectro interviniente.

Para ello, se convenció (fácilmente) al capital, a los banqueros de toda la vida: Yo, a cambio de tomar el control de todo el negocio, te voy a hacer mucho más rico de lo que eres; vas a ganar en un año más de lo que has venido haciendo en los últimos cinco, el valor de tus acciones se va a multiplicar por varios dígitos, pero a cambio, yo también me tengo que hacer rico, legalmente, pero rico. Y para eso, tengo que hacer crecer el negocio de manera exponencial, como sea, pues el mercado se encuentra en una onda expansiva a la que no se le ve fin, y tengo que prejubilar a los eficientes y cautos gestores que hasta ahora había, tanto por rebajar el capítulo de gastos, como para colocar y dar carrera profesional a jóvenes aguerridos, dinámicos y agresivos, que no preguntan nada, solo venden lo que se les dice.

Locura colectiva y círculo de despropósitos en el que el estado (central, autonómico y ayuntamientos) tenían elevadísimos ingresos por impuestos y servicios; las entidades financieras (bancos y cajas de ahorro) grandes beneficios, de tal forma que abriendo una oficina en un bloque de viviendas por ellos financiado, era rentable desde el primer día, prestando a plazo de treinta años con fondos obtenidos en función del euribor a un año;  los promotores (muchos) se hacían ricos sin poner un duro; los partidos políticos, absolutamente contentos por el bienestar social existente y por los préstamos bancarios recibidos, de cuyo resultado final el público en general desconocemos situación; y los particulares (muchos) restregándose los ojos porque ni en sueños pensaban que podían llegar a tener una vivienda como la que el banco les había financiado, y eso, sin que a ninguno le pusieran una pistola en el pecho para firmar el préstamo.

El “año hipotecario” en España fue el 2006, con más de un millón y medio de hipotecas formalizadas. Y se hizo bueno aquello a lo que el gran Antonio Machado puso métrica y compás: “Todo necio / confunde valor y precio”. El valor eran mil quinientos euros el metro cuadrado, y el precio cuatro o cinco mil euros el metro cuadrado. ¿A dónde ha ido a parar el dinero entre ambas cifras? Su destino es un secreto casi tan grande como el tesoro de los templarios.

Y el estado, en todos sus niveles, se endeudó más allá de una buena y leal administración; los bancos, entre otras muchas cosas, concedieron préstamos a largo plazo endeudándose a corto,  saltándose la prudencia y las Políticas de Riesgo que tienen autorizadas por sus Consejos de Administración y refrendadas por el Banco de España de que cualquier prestatario debe: a) generar tesorería presente y futura para hacer frente al pago de sus deudas, b) solvencia económica acorde al importe prestado y c) solvencia moral de hacer efectivo su cumplimiento. Y, lo que es peor, nadie tomó medidas correctoras.

Todo ello en conjunto, degradó la solvencia de España como marca en los mercados mundiales, que se ha ido superando mediante un aumento exagerado de la Deuda Pública, que ha pasado de 392 mil millones de euros, el 39,10% del PIB en 2006, a 1.392 mil millones de euros, el 125,14% del PIB en marzo 2021.

La crisis financiera se cerró en falso y aunque la morosidad bancaria ha bajado oficialmente a menos de la mitad entonces existente, ha influido en ello de forma decisiva el cambio contable de “Operaciones en Seguimiento Especial” (Mora futura), “Bienes muebles e inmuebles adjudicados” (Mora aparcada en subsidiarias) y “Suspenso” (Mora con más de un año de antigüedad, totalmente amortizada), que es cierto ha saneado los balances, pero no significa que los impagos hayan sido menores. Ha bastado no repartir dividendos para volver a la senda de resultados positivos, en un mercado cada vez más atomizado, poniendo más énfasis en la reducción de gastos vía cierre de oficinas y despido de trabajadores bajo distintas nomenclaturas, con unos tipos de interés sostenidos ficticiamente por los distintos gobiernos mundiales, y una competencia que les está llegando desde grandes empresas de todo tipo que tiene exceso de liquidez y financian a consumidores particulares, lo que hace cada vez más difícil ganar dinero para retribuir al accionista y calmar los mercados, con unas cotizaciones muy alejadas del precio que tenían en sus mejores momentos.

Atemperado el tema coronavirus, con un alto índice de paro y de precariedad laboral de los que trabajan, en este año 2021 empieza a repetirse el mismo error, inconsistencia económica entre los deudores, relajación en los porcentajes de financiación y nueva guerra comercial, ahora silente, entre las distintas organizaciones bancarias. Una empresa no sobrevive sin vender; pero quiebra si no cobra.

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Antonio Campos
Antonio Campos nació en Ciudad Real, en la España del queso amarillo y la leche en polvo de los americanos. Licenciado en Económicas, Diplomado en Humanidades, PDG por el IESE. Ha trabajado durante muchos años en un importante grupo multinacional del sector financiero, al que reconoce estar agradecido por haberle dado la oportunidad de desarrollarse profesional, académica, personal y humanamente. Conseguida cierta estabilidad profesional y dineraria, volvió a su verdadera pasión de juventud, escribir; desde entonces, han sido cuatro libros y unos dos mil artículos de opinión, económica y política, publicados en diferentes medios de comunicación, pretendiendo conjugar la libertad individual o personal (el progresismo) con la libertad económica (el conservadurismo), elogiando las ideas y no las ideologías. Y lo hace, dice, pretendidamente independiente, ideológica y socialmente, con la libertad de quien tiene libre el tiempo, el pensamiento y la palabra.