Tras las múltiples modificaciones efectuadas en lo referente a los arrendamientos, como consecuencia de los Reales Decretos dictados por el Gobierno desde el 14 de marzo de 2020,  la opinión pública y los propietarios de inmuebles se preguntan: ¿En qué situación estamos actualmente en el mercado del alquiler de viviendas, para propietarios y para inquilinos?.

Como todo lo que rodea a este gobierno, el caos reina en el mercado del alquiler, obviando que cada comunidad autónoma va por libre y, unas lo regulan en exceso (es el caso de Barcelona) y otros dan libertad plena para fijar los precios del alquiler, incluso facilitan los cambio del uso de los inmuebles, gracias a una Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, que está dando un empujón muy favorable al mercado de la compraventa de inmuebles y por ende al mercado del alquiler.

Estando así las cosas, de momento los propietarios podrán interponer demandas de desahucio por falta de pago a partir del 1 de agosto contra los inquilinos morosos, teniendo en cuenta que el mes de agosto es inhábil para los juzgados. Es decir, sibilinamente nos trasladan la fecha para presentar las demandas de desahucio hasta septiembre.

Entrando en materia, la ley que regula los arrendamientos Urbanos, es la 29/1994 de 25 de noviembre, la cual  tiene carácter obligatorio para arrendador y arrendatario

Esta ley ,establece libertad de pactar una duración temporal del contrato, pero, ell arrendatario podrá permanecer en la vivienda hasta cinco años aunque el contrato fije sólo uno y, si es empresa podrá permanecer hasta siete años. 

La ley obliga al arrendatario a cumplir los seis primeros meses del contrato pudiendo desistir, comunicándolo con 30 días de antelación, debiendo de abonar las restantes rentas hasta cubrir los seis meses.

Se podrá pactar la penalización del pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. 

Esta ley, prevé la prórroga del contrato de manera tácita y automática, si entre inquilino y el propietario, no se comunican mutuamente, su voluntad de no renovar el contrato con cuatro meses de antelación, pero  esta prórroga automática será anual hasta un máximo de tres años. A partir de esos tres años, se podrá renovar año en año.

Uno de los problemas que acucian y crean inseguridad a los inquilinos y propietarios, es la actualización de la renta anual que se ha de pagar por el arrendatario a consecuencia del contrato de arrendamiento, pero teniendo en cuenta que no obligatorio incluir esta cláusula en el contrato.

Otro de lo elementos esenciales de un contrato de arrendamiento, es la fianza que se entrega por parte del inquilino al propietario para cubrir los daños y desperfectos que durante la duración del arrendamiento, puedan afectar al inmueble a causa del mal uso de la vivienda por parte del arrendatario.

Con la actual LAU, el arrendador puede exigir al arrendatario una mensualidad como fianza y depositarse esta, por el propietario de la vivienda, en la Comunidad Autónoma, debiendo de devolverse al término del contrato. 

Esta limitación a un solo mes de renta, del importe  fianza, ha dado lugar al nacimiento de la opción de incluir en el contrato, una o dos mensualidades a modo de garantía adicional para responder del cumplimiento del resto de los pactos y cláusulas del contrato, incluyendo las obligaciones del pago de las rentas.

La LAU permite incluir en el contrato, una cláusula que prohíba al inquilino hacer obras en la vivienda sin consentimiento escrito del propietario del inmueble. El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, en cambio cuando las averías y desperfectos sean por causa del mal uso de la vivienda y sus servicios por parte del inquilino o por desgaste de uso ordinario, estas irán por cuanta del arrendatario.

La LAU también permite como válidas, las cláusulas insertadas en el contrato, donde el arrendatario o el arrendador paguen el IBI y el resto de los gastos y suministros, incluidos los de comunidad

En caso de venta de la vivienda, el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión, a no ser que en el contrato se pacte la renuncia a este derecho

Y por último, la inclusión en el contrato de una cláusula donde se pacte que los gastos de los abogados y procuradores, en caso de demanda judicial, serán por cuenta del arrendatario, es nula de pleno derecho.

Siempre ha de acudir, para redactar los contratos de arrendamientos y realizar consultas sobre este tema, a un despacho de conocidos profesionales expertos en la materia, como es el bufete Quercus &Superbia Jurídico.

Para cualquier consulta sobre arrendamientos, pueden llamar al teléfono de urgencias  913658322 de asistencia letrada o conectando con nuestra web www.quercusjuridico.es  o en el correo electrónico [email protected]

 

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