En caso de necesitar los lectores de este periódico cualquier consejo o que les resolvamos dudas o cuestiones referentes a compraventas de los inmuebles, no duden en remitir sus preguntas a contacto@superbiajuridico.es o consultando nuestra web www.quercusjuridico.es

En una situación económica como la actual, muchas personas han de vender parte de sus propiedades inmobiliarias para poder sobrevivir en el maremágnum de crisis endémica en la que nos ha sumido el comunismo que gobierna en España y que comanda Sánchez y su alter ego Iglesias.

Esa necesidad de liquidez inmediata, les lleva a los vendedores a bajar los precios de sus inmuebles cuando no les lleva a contratar préstamos a tipos de interés usurarios y tarjetas de crédito rotativo a plazos (tarjetas revolving) con cláusulas y TAEs abusivos, pero que permiten salir momentáneamente de agujero en el que nos han metido unos desalmados que buscan la pobreza, el hambre  y la desesperación de nuestros compatriotas, como arma política que les permita perpetuarse en el poder, repartiendo paguitas y subvenciones entre la población, y castigando con retirarles esas dadivas de miseria a los disidentes. Con las grandes hambrunas triunfa el comunismo; con la riqueza, el trabajo y la clase media, el comunismo ha de emigrar de España a lugares más exóticos.

Las compraventas de los inmuebles, causan un sinfín de preguntas de los clientes a nuestro bufete Quercus&Superbia Jurídico, en las cuales nos plantean una cuestión recurrente que me lleva a intentar aclarar de modo sencillo en este pequeño artículo: ¿Qué es un contrato de arras? ¿Qué diferencia existe entre un contrato de arras y de señal?

La controversia que surge en torno a los contratos de señal que los compradores y vendedores de inmuebles firman entre ellos, propiciados y redactados por los “chiringuitos inmobiliarios” que están pululando por las grandes ciudades, muchos de ellos rotulando, en los letreros de los locales que alquilan situados a pie de calle, el nombre de franquicias inmobiliarias más o menos populares y conocidas, tras las cuales sólo se esconden pequeñas sociedades limitadas franquiciadas, sin experiencia, con empleados y comerciales sin formación alguna en el mercado inmobiliario y mucho menos con conocimiento en la redacción de documentos contractuales o en el asesoramiento a los clientes interesados en la compra venta de los inmuebles con los que estas empresas hacen de intermediarios.

Estas intervenciones de aficionados en el mercado inmobiliario, da a lugar a meditar sobre los métodos que se utilizan por parte del personal de estas “inmobiliarias” para cerrar las operaciones que caen en sus manos, utilizando contratos de encargo de venta en exclusiva técnicamente defectuosos y contratos de señal, los cuales confunden con contratos de arras, creando problemas entre los contrayentes, que pueden terminar en los tribunales.

Como hemos dicho, la cuestión a resolver consiste en determinar la naturaleza del contrato de arras o señal que suelen pactar comprador y vendedor, en la mayoría de las veces, redactado por la inmobiliaria.

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, vamos a distinguir las siguientes modalidades de ellas:

  1. Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En caso de incumplimiento serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:
  • El cumplimiento del contrato, o
  • La resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
  1. Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir, la pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (art. 1152 CC). Además de dicha penalización se puede reclamar que el contrato sea efectivamente cumplido.
  2. Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la

pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 CC, siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes al efecto, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Si no se indica en el contrato la modalidad pactada, en estos casos se presume que se trata de las arras confirmatorias.

Por tanto, para que las arras se consideren penitenciales, tiene que expresarse claramente que son de este tipo. Sólo cuando consta en el contrato de una manera clara y evidente el carácter penitencial se habrá de considerar que las arras tienen dicho carácter.

Las penitenciales, suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara se indiquen sus consecuencias o se haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras. Que un documento se titule como “arras penitenciales” o “arras confirmatorias” no le confiere tal carácter si en el mismo existen los defectos de contenido clausular antes referidos.

En definitiva, la función de las arras dependerá de lo querido por las partes, lo que supone que se ha de acudir a las normas de interpretación, artículos 1281 y ss., de forma que, para que sean penitenciales han de concurrir, cumulativamente los siguientes requisitos cumulativamente los siguientes requisitos:

1) la existencia de un contrato de compraventa, perfecto y válido, entregándose las arras en el momento de la perfección.

2) la existencia de un pacto expreso válido de las partes acordando de forma clara y evidente, la constitución de arras penitenciales, de no ser así, la entrega supondrá un anticipo del precio.

3) que una de las partes rescinda el contrato «allanándose» si es el comprador a perderlas o, si es el vendedor, a devolverlas duplicadas.

A tenor de lo expuesto, las arras, en caso de no existir pacto entre las partes, deben ser

entendidas como confirmatorias o, lo que es lo mismo, como anticipo del pago del precio, de forma que, solo se entenderán penitenciales cuando así lo hayan pactado expresamente las partes, haciéndose expresa referencia al artículo del Código Civil pertinente y con voluntad clara e indudable expresada en el contrato, de devolver el duplo en caso de desistir de la compraventa, por lo que en el supuesto de hecho descrito al comienzo de este trabajo, no es posible considerar que nos encontremos ante unas arras penitenciales, siendo la arras penitenciales de interpretación restrictiva, para que las estipuladas en un contrato puedan tener tal consideración es necesario, como se ha que las partes hayan hecho constar en el contrato de forma expresa clara y evidente que nos encontramos ante esta modalidad de arras o bien se haga referencia directa al artículo del código civil y a su contenido.

Por otro lado, si el vendedor  “se echa para atrás” tampoco da lugar a indemnización de daños y perjuicios por no realizarse la compraventa, ya que si la devolución de las arras y la rescisión voluntaria por parte del vendedor, se ha producido dentro del periodo de vigencia del contrato de arras, los riesgos de no llevarse a cabo las compraventa ya estaban tasados en el tiempo por parte de los contrayentes (comprador y vendedor), no dando lugar a indemnización alguna, al haberse devuelto las arras en tiempo. lo que responde a las previsiones del artículo 1.124 del C. Civil, (consecuencia propia de las arras confirmatorias), siendo precisamente a este artículo del C. Civil al que se habría de acudir para reclamar la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras por parte del comprador, cuestión que no se produce en caso de haberse devuelto las mismas por el vendedor, evidenciando con ello que las arras estipuladas no son penitenciales sino confirmatorias.

En definitiva y en consonancia con la naturaleza confirmatoria (y no penitencial) de las arras, si no se contempla por las partes de forma expresa en el contrato la devolución del duplo de la cantidad entregada (característica esta última de las arras penitenciales) se pone de manifiesto que las arras estipuladas entre las partes fueron confirmatorias y no penitenciales.

En caso de necesitar los lectores de este periódico cualquier consejo o que les resolvamos dudas o cuestiones referentes a compraventas de los inmuebles, no duden en remitir sus preguntas a contacto@superbiajuridico.es o consultando nuestra web www.quercusjuridico.es

 

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